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逾期办理房产证违约责任诉讼时效

　　逾期办理房产证违约责任诉讼时效

　　所谓诉讼时时效，是指权利人在法定期间内不行使权利，就丧失请求人民法院对其民事权利予以保护的权利。即权利人丧失了取得胜诉的根据、丧失了胜诉权。

　　关于诉讼时效存在的法理基础，一般认为，规定请求权经若干年不行使而消灭，是为了保护交易安全，维护社会秩序。假如请求权的权利人长期怠于行使权利，会使法律关系处于不确定状态，不利于维护社会交易秩序稳定。因此，诉讼时效是以牺牲一部分公平正义为代价，来维护现存秩序，促进交易安全、降低交易成本，并促使权利人积极行使权利。

　　近年来，因商品房买卖合同纠纷而引发的诉讼呈逐年上升之势。其中，因开发商怠于履行协助办理房屋权属登记义务，导致买受人未如期取得房屋权属证书而引起的纠纷，在商品房买卖合同纠纷案件中占较大的比例。在审理该追究违约责任的纠纷案件中，诉讼时效如何起算，往往成为争议焦点之一。

　　就开发商未按照法定期限履行协助办理房屋权属登记义务，导致买受人未如期取得房屋权属证书的违约金诉讼时效起算问题，出现过以下两种不同的观点：

　　一种观点认为，逾期办证违约金的诉讼时效计算应分三种情况处理：

　　第一，当事人在商品房买卖合同中明确约定逾期办证违约金的具体数额的，属于一时性债权。该一时性债权从约定或法定的给付期限届满之次日起，计算诉讼时效;

　　第二，当事人在商品房买卖合同中约定以日或月为单位，累计计算违约金数额的，属于继续性债权。该继续性债权以每个个别的债权分别适用诉讼时效，在实际计算时，应采用倒推法，即从人民法院审查立案之日起，向既往的时间倒推2年，这2年内发生的违约金没有超过诉讼时效;

　　第三，当事人没有约定违约金或损失数额难以计算的，从公平诚信原则出发，由开发商按照买受人已付购房款总额，参照《中国人民银行结算办法》规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，即《商品房买卖合同解释》第18八条第2款的规定。